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                2019年房地产的风险和政策选择

                ??时间:2019-02-20 09:21来源:未知 作者:信息管理中心◥ 点击:

                2018年末,部分城市局部☆放开房地产限制政策,被解读为房地产政策的转向,一些声音开始讨论◣2019年所谓 “最佳买房时机”。我们认为,应当平和看待市场和政策的短期↘波动,清醒认识当前房地产市场和行业的深层问题,为全年的发展奠√定认知基础。

                ▼01
                「三大风险的交织叠加」
                自3·17开始,史上最严格的调控已经持续近两年,表面上房价●快速上涨的态势得到遏制,但市场ξ的蕴含的增长、民生和金融风险仍在。
                第一,房地产增长的压力会♀显现。
                第二,住房领域民生风险会更加突ξ 出。
                第三,居民快速加杠杆引发的金融风险值得关注。
                因此,房价快速上涨表面上被遏◥制了,但房地产领域的↘一些关键问题仍然没有得到▓解决,部分周期性与结构性问题甚至有所恶化,三大》风险交织叠加,我国房地产面临前所未有的挑战。

                ▼02
                「积极←引导住房改善需求」
                一是实施短期与长期相统一的需求政策,比如调整“卖一买一”首付比例,将卖一买一等同于首次购╱房需求,对“卖二买一”、卖掉一线城市换到其他城市的行为予以税收♂支持。逐步有序放松户籍对购房资质的捆绑,引导人口向城镇转移。
                二是完善更加市』场化的住房供给体系。逐〓步放开对商品房建设面积管制,鼓励高品质住宅的建设,通过税收手段、技术标准,引∏导开发商开发绿色、节能、降耗、智能的“好宅”,引导消费者理性购房。

                ▼03
                「着力防范住房金融风险」
                第一,高度关注三四线城市的库存和杠杆风险。据兴业证券测算,2016年三、四线城市新房交易杠杆率高达66%,2017年交易杠〓杆率快速上升到74%。
                第二,高度关注低收入购房群体的债务压力。贝壳研究卐院购房者调查数据显示,90后平均月供收入比为43.5%,80后为40.8%,年龄越小,月供负担越◇大。低收入购房者平均月供收入比为43%,高于中高收入者。这些数据表⌒明,上一周期的房地产市场的繁荣主要是无房群体背负沉Ψ 重的债务负担撬动起来的。这些群体收入来源单一,受经济⊙周期波动的冲击最大,是房债泡沫破裂的脆弱环节,对此要高度关注。

                ▼04
                「进一步发力租赁市场」
                在房价上涨压→力下,低收入群体的住房问题始终是全球所有政府需要面对的民○生问题。我国从房改出发,过去20年的政策主︽线是让居民买房,忽视了租赁市场的培育,人口¤集中的大城市仍然面临租赁住房供给不足的矛盾,租赁市场的不规范影响了居住稳定◣性,租赁☆市场尚未形成民生保障的安全网。
                发展租赁市场应当从房源供给和市场规范两个方面ω着力:
                一是通过税收手段鼓励购房出租(Buy to let)。通过税收手段将社会闲置房屋释放出来,既能缓解一线城市房租上涨的民生压力,也能促进住※房建设和租赁配套服务发展,还无需政府增加租赁建设的财政投入。
                二是坚定不移支持租赁专业化运↑营。长租公寓成】为租赁需求与供给之间的有效连接,是发展租赁市场的重要抓手。要健全法◤律法规,完善各项标准,合力为租房群体打造安全稳定的居住空间。